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南平市国资委印发关于企业资产租赁和承包管理办法的通知
 
作者:产权交易…    文章来源:本站原创    点击数:999    更新时间:2017/3/20
 

南平市国资委印发关于企业资产租赁和承包管理办法的通知

 

南国资[2016]85

各所出资企业:

现将《企业资产租赁和承包管理办法》印发给你们,请遵照执行。

特此通知。

 

 

南平市国资委

2016819

 

企业资产租赁和承包管理办法

 

为规范所出资企业及拥有控制权的各级子企业(以下统称企业)资产租赁和承包行为,进一步提高企业国有资产使用效率,防止国有资产流失,根据《企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、福建省国资委《关于规范企业资产租赁和承包管理的意见》等有关法律法规的规定,并结合当前经济形势和企业实际情况,现对我委关于《规范企业租赁和承包管理的意见》(南国资〔201515号)进行修订。

第一条  本意见所称的资产租赁和承包行为是指企业单位作为出租方或发包方,将自身拥有的全部或部分非流动性资产(包括土地、房产、仓库、设备、广告位等)或经营业务,租赁或承包给自然人、法人或其它组织[以下简称“承租(包)方”],并向承租(包)方收取租金或承包金的经营行为。

第二条  资产租赁和承包的实施方式。企业的资产租赁和承包行为应当遵循公开、公平、公正的原则,遵守有关法律法规的规定,自觉接受监督。企业在择优选择承租(包)方时,原则上不采用竞争式谈判的方式,应采取公开竞价的方式。但下列情形可以除外:

1.专业租赁和以租赁经营为主业的公司,按市场规则从事经营业务的;

2.承租方或承包方为国有企业、国有独资公司及国有单位的;

3.国有企业及其全资权属企业之间的资产租赁和承包。

第三条  年租赁或承包底价单笔5万元以下(不含5万元)或标的物位于南平市境外的项目,鼓励企业通过市产权交易中心有限公司进行公开竞价招租或发包,企业也可自行选择其他有资质的产权交易机构(含拍卖企业)进行公开竞价招租或发包;年租赁或承包底价单笔5万元以上(含5万元)且标的物位于南平境内的项目,应通过市产权交易中心有限公司进行公开竞价招租或发包。企业单位不得将整体资产拆分,以规避委托市产权交易中心有限公司进行公开竞价招租或发包。

承租(包)期内,若承租人确实无法经营,按以下方式处理:

1.承租(包)人提前一个月书面报告要求退租的,经出租方同意,按合同约定条款缴足租金并及时、完整交回所租赁资产的,可不追究承租人违约责任,对退租的资产再委托南平市产权交易中心有限公司向社会公开招租。

2.如原承租(包)人已找到意向承租(包)人,愿意承接原租赁(承包)合同的,经出租(包)方同意,将合同承租(包)方变更成新承租(包)人,并按原合同条款重新签订租赁(承包)合同,租赁(承包)期限从重新签订合同之日至原合同期限届满为止。

3.在本意见通知下发前按南国资(201515号文件执行而签订承租合同的,可按上述条款执行。

经公开招租或承包合同期满,原则上可按最近一期的租金续签,期限不超过2年。

若出租方因特殊原因需提前收回资产的,可考虑予以适当补偿,具体办法由出资企业制定,并落实到具体所签订的合同条款中。

第四条  企业资产对外租赁和承包应制定资产对外租赁和承包方案、履行内部决策及审批程序。

1.资产租赁和承包实施方案的制订。企业在招租或发包前应制订实施方案。租赁方案应包括但不限于以下内容:拟出租资产的产权状况、实物现状、资产明细清单、出租原因、拟出租用途、出租期限、租金收缴办法、租金的管理办法、承租条件、招租底价及确定依据、招租方式、损坏财物的赔偿条款等。承包方案应包括但不限于以下内容:拟发包业务的情况、发包原因、承包期限、承包条件、承包底价及确定依据、承包金收取方式、承包金的管理办法、发包方式、损坏财物的赔偿条款等内容。

2.履行内部决策程序。企业资产租赁和承包实施方案应书面提交本企业总经理办公会(董事会)或相应的有关机构研究决定,并作为企务公开的重要内容向本单位职工公示,充分听取职工意见。其中,对外租赁或承包的资产属企业主业生产经营用的资产,且资产帐面原值(一次及累计对外租赁和承包)占主业生产经营用的总资产帐面原值50%以上的,实施方案应提交职工代表大会审议通过。

3.企业资产对外租赁和承包应严格履行下列审批或备案程序。

⑴企业对外租赁和承包的资产帐面原值高于500万元(含500万元),或一次及累计对外租赁和承包的资产帐面原值高于企业总资产帐面原值50%(含50%)的,其资产对外租赁和承包实施方案应由所出资企业审核后报市国资委批准。

⑵企业对外租赁和承包的资产帐面原值100万元(含100万元)~500万元的,或一次及累计对外租赁和承包的资产帐面原值占企业总资产帐面原值20%(含20%)~50%的,其资产对外租赁和承包实施方案应由所出资企业批准,并报市国资委备案。资产租赁和承包实施方案等相关备案材料送达市国资委,并由市国资委审核无异议后方可组织实施。

⑶企业对外租赁和承包的资产帐面原值50万元(含50万元)~100万元的,或一次及累计对外租赁和承包的资产帐面原值占企业总资产帐面原值10%(含10%)~20%的,其资产对外租赁和承包实施方案由所出资企业直接批准,批准文件应同时抄送市国资委。

⑷企业对外租赁和承包的资产帐面原值不足50万元,或一次及累计对外租赁和承包的资产帐面原值占企业总资产帐面原值不足10%的,由所出资企业直接批准。

第五条  企业资产对外租赁和承包应报市国资委批准的,须提供如下材料:

(一)资产对外租赁或承包的请示报告;

(二)资产对外租赁和承包实施方案;

(三)公司董事会(或总经理办公会议)决议;

(四)所出资企业的审核意见;

(五)需提交职代会审议的,应提供职代会决议;

(六)对外租赁或承包的资产权属证明文件;

(七)企业最近一个年度及上月会计报表;需进行评估的对外租赁及承包的资产,应提供相应资产评估报告书和资产评估备案表。

第六条  企业资产对外租赁和承包应报市国资委备案的,须提供如下材料:

(一)关于资产对外租赁或承包的备案报告;

(二)资产对外租赁和承包实施方案;

(三)公司董事会(或总经理办公会议)决议;

(四)所出资企业的批准文件;

(五)对外租赁或承包的资产权属证明文件;

(六)企业最近一个年度及上月会计报表;需进行评估的对外租赁及承包的资产,应提供相应资产评估报告书和资产评估备案表。

第七条  租赁和承包底价的确定。原则上,房地产等具有较活跃市场的资产租赁或承包可不进行资产评估,但企业重大资产的租赁和承包应按规定进行评估,并按评估结果确定租赁或承包的底价。

1.对外租赁或承包的资产属企业主业生产经营用的资产,且资产帐面原值(一次及累计对外租赁和承包)占主业生产经营用的总资产帐面原值50%以上的,应进行资产评估,并按评估结果确定租赁或承包的底价;

2.除上述资产外,资产租赁或承包底价由相应的国资委出资企业在对市场充分调查的基础上,采取市场比较方式确定。其中,租赁的招租底价应主要根据市场价格、供需情况、资产的实际状况、资产的价值补偿等因素综合确定。土地使用权、房屋建筑物以周边相同地段,类似功能、用途参照物的市场租赁价格作为确定招租底价的主要参考依据;设备以同类设备的市场租赁价格作为确定招租底价的主要参考依据。

第八条  租赁和承包期限。企业资产出租或承包期限一般为35年(含续签期),属特殊情况的由市国资委另行研究确定。

第九条  加强对资产租赁和承包的管理。明确具体负责租赁和承包管理工作的部门,加强对租金和承包金的财务管理及审计监督,建立资产档案以及租赁和承包业务档案,对于租赁和承包业务量大的单位,要逐步实现对租赁和承包业务的信息化管理。

1.完善尽职调查制度。企业应安排专人配合所有意向承租(包)方的尽职调查,客观、公正、对等地向所有意向承租(包)方介绍标的物的情况。不得采取隐瞒、欺骗或其他不正当手段影响意向承租(包)方的选择或合同签订,也不得和某一意向承租(承包)方串通并为其提供特殊便利。

2.加强信息披露。企业应通过《闽北日报》、产权交易机构网站、本单位网站及信息公开栏、拟出租(或发包)物业现场对外公开披露租赁(或承包)信息。还可通过所出资企业网站等渠道发布信息,并尽可能在报刊杂志等媒体发布信息。信息披露时间原则上不应少于10个工作日,其中,对外租赁或承包的资产属企业主业生产经营用的资产,且资产帐面原值(一次及累计对外租赁和承包)占主业生产经营用的总资产帐面原值50%以上的,信息披露时间原则上不应少于20个工作日。

3.规范租赁和承包合同文本管理。企业应依照《中华人民共和国合同法》的规定,与承租(包)方签订规范的租赁(承包)合同。产权交易机构应保存一份所签合同文本。

⑴租赁(承包)合同中不得有显失公平的条款,主要内容应包括:资产状况,承租(包)用途,承租(包)期限,租金(承包金)标准、收取时间与方式,双方权利与义务,合同变更、续签、解除,合同纠纷的处理办法和违约责任条款等,并特别载明合同终止情形及免责条款,如承租(包)人擅自改变承租(包)用途,以及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制、和不可抗力影响等情形出现,出租(发包)方有权提前终止合同。

 ⑵如承租(包)方需要对其承租(包)项目中的房产进行大规模装修、改造,应当事先与出租(发包)方协商,并在合同中明确约定合同终止时的处置方式。

⑶承租(包)方不履行或者不完全履行资产租赁(承包)合同时,企业应当按照合同的规定,及时采取应对措施,保护国有权益不受侵害。

⑷出租或承包期满后,企业应按规定重新招租(发包)。原承租人可在合同中约定享有优先权。

⑸资产出租和承包附带为承租(包)人提供水、电、气及供暖等关联服务的,出租(发包)方应当按照有关收费标准和消耗数量足额收费,不得无偿或者低价提供。

第十条  产权交易机构应主动做好服务工作,提高服务效率,提升服务质量,提供优质服务。企业要积极配合产权交易机构的工作,自觉接受产权交易机构对所提交资料的审查。

第十一条  加强对资产租赁和承包的监督。企业应当按出资关系,对资产租赁和承包行为承担监管责任。出租方或发包方企业的主要领导是本单位租赁和承包行为的第一责任人。市国资委监察室或所出资企业的监事会应对租赁和承包工作进行全程监督,并对租赁和承包情况进行定期检查,及时发现并纠正存在的问题。

企业在租赁和承包过程中出现滥用职权、玩忽职守、违法违规行为,造成国有资产损失的,按管理权限,依法依纪追究相关责任人的责任,并责成其依法承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第十二条  各所出资企业应根据本意见,建立健全企业的租赁和承包管理制度并报国资委备案。同时抓紧组织对以往发生的租赁和承包经营行为进行清理,对不规范的行为必须采取措施加以纠正。

第十三条  本办法自发布之日起执行。原南国资〔201515号同时废止。本办法发布前相关规定与本办法不一致的,以本办法为准。

第十四条  根据南平市人民政府《关于市属企(事)业单位国有资产监督管理工作若干问题的通知》(南政〔2005〕综160号)规定,市直相关部门可参照本办法执行。 第十五条  本办法由市国资委负责解释。

 










 

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